De belangrijkste begrippen uitgelegd
- Opkoopbescherming: Een regel van de gemeente die verbiedt dat goedkope en middendure woningen worden opgekocht om te worden verhuurd.
- Zelfbewoningsplicht: De verplichting voor de koper van een woning om er zelf in te gaan wonen en het niet aan anderen te verhuren.
- Verhuurvergunning: Een speciale toestemming van de gemeente om onder strikte voorwaarden een woning toch tijdelijk te mogen verhuren.
Wat is de opkoopbescherming en waarom is deze ingevoerd?
De opkoopbescherming is een wettelijke maatregel die gemeenten kunnen invoeren om te voorkomen dat starters en gezinnen op de woningmarkt worden overboden door particuliere beleggers. De maatregel zorgt ervoor dat goedkope en middendure woningen beschikbaar blijven voor kopers die er zelf gaan wonen.
Als de opkoopbescherming in een wijk geldt, mag een woning in de eerste vier jaar na de aankoop in principe niet worden verhuurd. De WOZ-grenzen hiervoor verschillen per gemeente.
Welke uitzonderingen gelden er om toch te mogen verhuren?
Er zijn drie landelijke uitzonderingen waarbij de gemeente verplicht is een verhuurvergunning te verlenen: verhuur aan eerste- of tweedegraads familieleden (zoals kinderen of ouders), tijdelijke verhuur (maximaal 12 maanden) als de eigenaar er zelf al 12 maanden woont, of verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een winkel- of bedrijfspand.
Voor elke andere situatie is verhuur ten strengste verboden. Wie de woning toch illegaal verhuurt, riskeert een forse bestuurlijke boete van de gemeente.
Voorbeeld:
Karel koopt een woning in een wijk waar opkoopbescherming geldt. Hij wil de woning verhuren aan zijn studerende dochter. Omdat verhuur aan eerstegraadse familie een wettelijke uitzondering is, verleent de gemeente hem de benodigde verhuurvergunning en mag hij de woning verhuren.
Wat zijn de gevolgen als ik de opkoopbescherming overtreed?
Als de gemeente ontdekt dat een woning in een beschermde wijk illegaal wordt verhuurd, legt zij de eigenaar een hoge boete op en moet de verhuur direct worden gestaakt. De boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro's en de gemeente kan het pand in extreme gevallen in beheer nemen.
Het is dus van groot belang om voor de aankoop van een beleggingspand in het Kadaster en bij de gemeente te controleren of de opkoopbescherming van toepassing is op de betreffende postcode.
Voorbeeld:
Een belegger koopt een appartement onder de WOZ-grens van de opkoopbescherming en verhuurt dit direct aan expats. De gemeente ontdekt dit via een controle en legt de belegger een boete op van € 20.000. Daarnaast moet de belegger de huurovereenkomst ontbinden, wat door de huurbescherming juridisch zeer gecompliceerd is.
Wil je een woning verkopen die onder de opkoopbescherming valt?
Heb je een woning gekocht die je door de opkoopbescherming niet mag verhuren, of wil je een verhuurd pand verkopen aan een partij die met eigen middelen koopt? Wij kopen woningen direct op voor eigen bewoning of beheer, waarmee je direct zekerheid hebt en geen last hebt van de opkoopbescherming. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend aanbod.