Het verhuren van een woning brengt helaas risico's met zich mee. Wanneer een huurder de huur niet betaalt, overlast veroorzaakt of het pand illegaal onderverhuurt, kan dat leiden tot grote financiële en juridische problemen. Hieronder leggen we de regels rondom wanprestatie, de stappen voor uitzetting en de risico's voor je hypotheek uit.
De belangrijkste begrippen uitgelegd
- Wanprestatie: Het niet nakomen van de regels uit het contract, zoals het hebben van een grote huurachterstand.
- Illegale onderhuur: Het stiekem doorverhuren van je huurwoning aan iemand anders, zonder dat de eigenaar hiervan weet.
- Huurbeding: Een regel van de bank in jouw hypotheekcontract die verbiedt om het huis te verhuren zonder hun schriftelijke toestemming.
Wanneer kan een verhuurder overgaan tot juridische uitzetting bij wanprestatie?
Een verhuurder kan pas overgaan tot juridische uitzetting van een huurder na toestemming van de kantonrechter, en de rechter verleent dit uitsluitend bij zwaarwegende redenen zoals een structurele huurachterstand van minimaal drie maanden of ernstige wanprestatie (zoals drugsgerelateerde activiteiten of structurele overlast). Zelfstandig de sloten vervangen of de huurder op straat zetten is streng verboden en strafbaar. Een gerechtelijke ontruimingsprocedure kost vaak veel tijd en brengt hoge juridische kosten met zich mee.
Voorbeeld:
Piet verhuurt zijn woning aan een man die na twee maanden stopt met het betalen van de huur. Piet eist dat de man vertrekt, maar de huurder weigert. Piet mag de man er niet zelf uitzetten. Hij moet een advocaat inschakelen en een procedure starten bij de kantonrechter. Pas na vier maanden beslist de rechter dat de huurachterstand groot genoeg is om de huurder door een gerechtsdeurwaarder te laten ontruimen.
Wat zijn de risico's van illegale onderverhuur en wietplantages?
De risico's van illegale onderverhuur of het exploiteren van een wietplantage in het pand zijn enorm, variërend van zware bouwkundige schade en diefstal van stroom tot het risico dat de bank de hypotheek per direct opeist omdat de eigenaar in strijd heeft gehandeld met het huurbeding in de hypotheekakte. Daarnaast kan de gemeente besluiten om het pand voor meerdere maanden te sluiten op grond van de Opiumwet, waardoor de eigenaar geen inkomsten heeft maar wel met alle kosten en boetes blijft zitten.
Wat gebeurt er als de illegale onderhuurder in de woning wil blijven?
Als het huurcontract met de hoofdhuurder eindigt, kan een illegale onderhuurder van een zelfstandige woning onder bepaalde voorwaarden door de wet automatisch worden getransformeerd tot de nieuwe hoofdhuurder, waardoor de eigenaar ongewild met een onbekende huurder in zijn pand blijft zitten. De verhuurder moet in dat geval binnen zes maanden na de overgang naar de rechter stappen om de huurovereenkomst te laten ontbinden op grond van het feit dat de onderhuurder onvoldoende financiële waarborgen biedt.
Voorbeeld:
Jan verhuurt zijn woning aan hoofdhuurder Tim. Tim verhuist stiekem en verhuurt de woning illegaal onder aan Sanne. Als Tim na een jaar de huur opzegt, meldt Sanne zich bij Jan. Omdat zij een zelfstandige woning onderhuurde, stelt de wet dat Sanne nu automatisch de nieuwe hoofdhuurder is. Jan zit nu vast aan een contract met Sanne, die hij niet kent en van wie hij niet weet of zij de huur kan betalen.
Heb je te maken met een probleemhuurder en wil je het pand snel verkopen?
Ben je de zorgen over huurachterstanden, overlast of het risico op illegale onderverhuur zat en wil je het pand snel en discreet verkopen? Leco Vastgoed koopt woningen en appartementen direct op, ook met lopende huurconflicten of achterstallig onderhoud. Wij nemen de juridische procedures en de risico's volledig van je over, zodat je direct zekerheid hebt over de verkoop. Neem contact op voor een gratis waardebepaling en advies.